در كتاب حاضر پس از بيان تاريخچه‌ي آپارتمان ، سابقه‌ي تاريخي آپارتمان در قانون مدني، و برخي تعاريف و مفاهيم مربوط به آپارتمان نظير اسكلت ساختمان ، زيرزمين، پله، عمران، و تراكم پاره‌اي مسائل حقوقي آپارتمان ‌ها بازگو شده است. در ادامه، مباحثي در زمينه‌ي اركان اداره ‌ي ساختمان و امور مالي و بازسازي مطرح گرديده و در بخش ضميمه نيز، پاره‌اي نظرات حقوقي به همراه گزيده‌ي آراي دادگاه‌هاي حقوقي در خصوص مسائل آپارتمان درج گرديده است.
امروزه آپارتمان سازي و آپارتمان نشيني متداول ترين روش براي تأمين نياز انسان به مسكن است به نحوي كه رواج آن تحولاتي را در عرصه حقوق ايجاد نموده، اما اين تحولات و پيامدها به ندرت مورد مطالعه حقوق دانان قرار گرفته است.
با توسعه شهرها و رشد آپارتمان نشيني و ضرورت تنظيم روابط مالكين آپارتمان ها، قانونگذار در سال 1343 قانون تملك آپارتمان ها را تصويب نمود. تصويب اين قانون اگرچه گامي اساسي در جهت حل مشكلات مالكين آپارتمان ها بوده، اما هم چنان بسياري از سؤالات و ابهامات در اين زمينه بي پاسخ مانده و مسائل و مشكلات پيرامون آن رو به فزوني است.
از جمله سؤالات و ابهاماتي كه در اين خصوص وجود دارد به قرار زير است:
1. آپارتمان چگونه تعريف مي شود و كاربردهاي آن چيست؟
2. موقعيت انباري و پاركينگ در مجتمع هاي آپارتماني چگونه است؟ (آيا در رديف قسمت هاي اختصاصي قرار مي گيرد و تنها مالك آپارتمان حق استفاده از آن را دارد يا در زمره قسمت هاي اشتراكي است و همه شركا حق استفاده از آن را دارند؟).
3. در صورتي كه مالك آپارتمان اقدام به حذف فضاي پاركينگ نمايد، يا پاركينگ را تبديل به واحد مسكوني كند چه پيامدهاي حقوقي را به دنبال خواهد داشت؟
4. نحوه استفاده مالكين از قسمت هاي مشترك كه راه عبور آن از قسمت اختصاصي يكي از شركا است، چگونه خواهد بود؟ آيا مالكين آپارتمان ها مكلّفند از حق خود صرف نظر نمايند (قاعده لاضرر) و يا اين كه شريك مزبور نمي تواند مانع اعمال حق ساير مالكين شود و بايد موجبات تصرف آنها را در قسمت هاي اشتراكي فراهم كند (قاعده تسليط)؟
5. در صورتي كه اقليت مالكين مخالف بازسازي ساختمان باشند، انعقاد قرارداد اجاره به منظور تأمين مسكن استيجاري براي مالك مخالف برعهده چه كسي است؛ همچنين مطالبه اجاره بها و هزينه هاي بازسازي از مالك مخالف، چگونه صورت مي گيرد؟
در رابطه با سؤالات و ابهامات فوق فرضياتي مطرح است:
الف. آپارتمان ها واحدهايي از يك مجموعه ساختماني اند كه در عرصه واحد از يك پلاك ثبتي خاص با واحدهاي مستقل بنا شده اند و داراي سند تفكيكي خاص و مجزا هستند. آپارتمان ممكن است به صورت مسكوني، تجاري، اداري مورد استفاده قرار گيرد.
ب. انباري ها و پاركينگ ها از ملزومات اختصاصي آپارتمان ها هستند كه به طور انحصاري مورد استفاده مالكين قرار مي گيرند.
ج. در صورتي كه مالك اقدام به حذف فضاي پاركينگ نمايد يا آن را تبديل به واحد مسكوني كند، مفاد ماده صد و تبصره هاي آن اعمال مي شود.
د. اگر نحوه استقرار قسمت مشترك آپارتمان به گونه اي باشد كه تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصي يكي از شركا باشد، شركاي ديگر نمي توانند به اين بهانه قسمت اختصاصي شريك مزبور را مورد تعرض قرار دهند.
هـ. به نظر مي رسد قرارداد اجاره توسط اكثريت مالكين موافق بازسازي به عنوان نماينده اقليت مخالف منعقد مي گردد. اما پرداخت اجاره بها و هزينه هاي بازسازي برعهده مالك (مالكان) مخالف است.
با توجه به كمبود تأليفات و تحقيقات، عدم دسترسي به آراي تحليلي محاكم، كمبود كارشناسان خبره و ورزيده، بحث و بررسي در زمينه مسائل حقوقي آپارتمان ها بسيار دشوار است. اما علي رغم مشكلات و موانع موجود، سعي وافر به عمل آمده تا به بسياري از سؤالات و ابهامات موجود در رابطه با آپارتمان ها پاسخ گفته شود. از همين رو، اميد است نوشتار حاضر بتواند در آشنا ساختن خوانندگان با مسائل حقوقي آپارتمان ها مفيد باشد و موجب تأمل بيشتر نسبت به موضوع يادشده گردد.